老旧小区“改”出美好新生活
——湘潭市创新推进老旧小区改造工作纪实
湘潭日报社全媒体记者 丁玉洁 周玉婷
春日的湘潭，到处一片生机勃勃的景象。在岳塘区书院路街道新塘美好社区，居民张三七拎着一网兜菜从书香路走过，宽敞的道路、整洁的民居让人心情愉悦，她已经盘算好晚上要做哪几个拿手菜了。
换作几年前，张三七的心境可没这般轻松。作为一个在国有工矿企业老旧小区生活了40余年的老住户，她既经历了小区曾经的芳华，也身陷于街老、院老、房老、设施老、生活环境差“四老一差”的困境，数度打算搬离。
作为全国闻名的老工业基地，湘潭市推进老旧小区改造任务十分繁重，且群众改造意愿强烈。住建部要求湘潭市为三四线城市探索一条老旧小区改造可复制可推广的模式。于是，顺应群众期盼，湘潭市在顶层设计、共同缔造、改造模式、资金筹措、长效管理等方面不断创新，一条探索老旧小区改造的“湘潭路径”应运而生。
优化顶层设计
2020年4月7日，以新塘美好社区老旧小区改造动工为标志，湘潭市开始全力打造13个集中连片美好社区，惠及189个小区、2.75万户，拉动
社会投资19.87亿元。伴随着大型施工机械的轰鸣，一张和“美好”有关的生活画卷在张三七等居民面前徐徐铺开。
老旧小区改造是关系群众切身利益和
经济社会发展大局的重大民生工程。项目启动伊始，湘潭市便成立了市委书记、市人大常委会主任曹炯芳任顾问，湘潭市委副书记、市长张迎春任组长的老旧小区改造工作领导小组。按照“市统筹、区负责”的原则，18名市级领导定点包联，市直部门帮改共建，县市园区负责实施，形成了市、区、街道、社区四级改造组织网络。
同时，高标准做好顶层设计，出台“一方案一政策一办法一指南”，制定党建引领等3个指导性意见和《加快推进邻里中心建设的通知》等13个操作性文件，搭建了较为完整的政策保障体系，勾勒出一幅幅城市更新改造的美好蓝图。
实现共同缔造
改造工作千头万绪，在资金有限的情况下，如何才能把钱花在刀刃上?湘潭市的做法相当民主：尊重民意，让居民按需“点菜”。
在确定改造方案之前，街道社区组成联合查勘组，将《致广大居民的一封信》《老旧小区改造居民意见征集表》送到改造范围内每一户居民手中，线上线下相结合征求2万余户居民“五个是否同意”(改造意愿、门禁安装、物业管理、违建拆除、电梯安装)，达到“两个80%”标准(征求小区80%以上业主的意见，且获得其中80%以上业主同意)，并经过两轮征询、两轮公示和两级评审方可启动改造。
湘潭市住建局相关负责人表示，从政府“送餐”，到居民“点菜”，实现了从“要我改”到“我要改”的转变，真正做到改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。同时，动员居民参与共建，从共同建设中得到更多的获得感。
在编制规划方案蓝图时，做到片区现场查勘、规划设计“八个到场”，即街道社区到场、规划设计单位到场、咨询公司到场、闲置资产所有人到场、管线单位到场、潜在社会资本方到场、专业技术力量到场(快递、充电桩、智慧安防、电梯加装、物业管理)、业主代表和业委会等八个方面人员到场，充分听取意见，营造决策共谋、参与共建的浓厚氛围，实现共同缔造。
创新改造模式
为居民建设新家园的过程中，湘潭市大胆创新，打破传统“小区”概念，以社区为基本实施单元，将位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关的邻近老旧小区划分为一个片区，统一规划、统一施工，成片改造。
“成片改造”好在哪?成片改造更有利于盘活闲置存量资源，也更有利于物业管理形成规模效应。新塘里美好社区现身说法：通过整合出让零星土地，招商建设邻里中心后，得到150个停车位、1000平方米物业，以运营收益反哺老旧小区物业管理，拉动社会投资1.1亿元。
在成片改造的基础上，湘潭市注重内外兼修，首创“8+15”改造清单，既改“面子”，更改“里子”;既改小区内部基础设施，又提质小区外部配套设施;既注重小区功能的完善，又注重社区商业经济的挖掘。
在具体实施中，湘潭市围绕“水、电、路、气、网、梯、安、治”基本功能展开，全面解决下水堵、屋面漏、楼难爬、道路烂、停车难、线路乱等群众“急难愁盼”的里子问题，又兼顾小区颜值气质提升、历史文脉传承，在改造中见情怀，在保护中留乡愁。同时，聚焦“菜、食、住、行、购;教、科、文、卫、体;老、幼、站、厕、园”，根据资源资产情况和片区的现实需要，量力而行建设小区外设施，特别根据近期政策导向，将邻里中心、停车场、卫生防疫、养老服务、文体设施作为重点，补齐公共配套服务设施短板，打造5-15分钟生活圈的完整社区。
解决资金难题
改造老旧小区，最需要解决的问题是钱从哪里来。2020年，湘潭市在不新增政府隐性债务的前提下，创新体制机制，不搞“政府独唱”，最大限度统筹各方资源，吸引各种力量参与，实现“社会合奏”。
具体说来，包括通过统筹财政资金、盘活“沉睡”资源、激发其他单位补充资金、鼓励居民出资四种模式。
以盘活“沉睡”资源为例，湘潭市首创全区域、全流程、多年度整体打包的招投标模式，通过市场化运营有效盘活闲置资产资源，激活社区经济，服务社区业态，解决配套设施不齐、物管经费不足等问题。
如雨湖区和平片区，将省建三公司闲置荒废的老食堂、锅炉房及低矮工棚拆除，建设邻里中心，并将改造片区内经营性用地出让溢价收入及改造中产生的市、区两级新增税收财力，全部用于老旧小区改造，吸引社会资本方投资约3105万元。
湘潭市招商引资的创新模式吸引了多家外地名企和本土平台公司前来洽谈，建设邻里中心、加装电梯，布设云柜、充电桩、智慧安防等，真正实现老旧小区改造共谋共建共担共享。
落实长效管理
三分建，七分管。在老旧小区改造过程中，湘潭市始终坚持党建引领，积极推动“党建+物业”“支部+小区”“党小组+楼栋”落地生根。目前，四个试点片区已成立33个小区党支部、95个党小组，指导成立13个业主委员会，22个小区引入物业管理，为建立长效管理机制打下了坚实基础。
为护航项目建设，一批热心党员群众站了出来，积极充当美好社区建设的政策宣讲员、民情观察员、环境维护员、质安监督员。
“能为社区尽一份力，我们感到很光荣。”张三七邀上杜秋兰，这对党员“姐妹花”成了新塘美好社区“四员”的代表。作为民情观察员，她们每天穿梭在小区各个单元和楼道，将居民的意见、建议及时记录并上报给社区或项目部，并将政策及时分享给群众。
目前，各参改小区通过强化后续管理，正快速形成党建引领、居民自治、物业管理三位一体的小区治理新格局，无人管理的困窘成为历史。
老旧小区改造情系千家万户，推动城市内涵更新。湘潭市积极探索老旧小区改造路径，实现了惠民生、稳投资、扩内需三重效益叠加。2020年8月，住建部的同志来湘潭市调研时，认为湘潭成功走出了一条中小型城市老旧小区改造的路子，探索了可向全国推广复制的经验。2020年9月25日，省政府在湘潭市召开了全省城镇老旧小区改造工作现场推进会，观摩项目给全省上了一堂生动的现场课。湘潭市的做法先后被《住建部城镇老旧小区改造试点成果汇编》、住建部《中央城市工作会议精神落实情况交流》推介，获中央媒体多次宣传。
2021年，湘潭市将在实践中继续探索改造路径，让越来越多的老旧小区焕然一新!
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